Condomínio, Loteamento e Associação: dívida propter-rem e a dívida pessoal

Condomínio, Loteamento e Associação: dívida propter-rem e a dívida pessoal

No atual mercado imobiliário, as casas em condomínio têm sido muito procuradas, especialmente no período da Covid-19. No entanto, é importante destacar que nem todos os agrupamentos de moradias com espaços comuns são condomínios.

Existem outras modalidades de coletividade, como o Loteamento e a Associação, que podem ser confundidos com o Condomínio. Mas é preciso entender as diferenças entre elas, especialmente do ponto de vista jurídico.

O Condomínio é a forma mais conhecida de coletividade, pois apresenta a copropriedade, com áreas de uso comum e específicas. Em seguida, temos o Loteamento, que é uma área fracionada em lotes com estrutura de ruas de domínio público, cuja responsabilidade é da Prefeitura. Diferentemente do condomínio, não há restrições de passagem e acesso ao local pela população. A circulação é controlada apenas por cadastros e apresentação de documentos, e qualquer pessoa pode entrar no local.

Já as Associações de Moradores, geralmente criadas nos loteamentos, são uma organização de direito civil em que as pessoas se reúnem em prol de um bem comum. Quando constituídas com a previsão de cobrança de Taxas Associativas, estas não são consideradas como obrigação propter rem, mas sim dívida pessoal, vinculada ao morador que opta por se associar e usufruir de alguns confortos, como segurança e manutenção de jardins. Essas taxas não acompanham o imóvel, mas sim a pessoa, e as dívidas pretéritas não são de responsabilidade dos proprietários posteriores.

Assim como as Taxas Associativas, as dívidas de Manutenção também são de natureza pessoal, e não obrigação propter rem. É importante destacar que, em caso de hastas públicas, o arrematante apenas se associa à organização no ato da arrematação, e não pode assumir dívidas passadas sobre uma condição que não escolheu.

Porém, na maioria dos casos, as Associações exigem que o arrematante pague os débitos anteriores, inclusive solicitando a alteração do polo passivo nas execuções judiciais. É importante que o adquirente se defenda por meios legais e faça valer o seu direito.

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